Despeses Hipotecàries

Març 19, 2018 Off By Som Advocats

El 28 de febrer de 2018, el Tribunal Suprem va resoldre de forma determinant el que molts advocats ja veníem afirmant: que l’impost en la contractació de la hipoteca havia de ser a càrrec del client bancari.

Després de les clàusules sòl, es va obrir un nou front contra les entitats de crèdit. El Tribunal Suprem, el 25 de novembre de 2015, va resoldre que eren nul·les les clàusules de les hipoteques que imposaven al consumidor l’obligació d’assumir amb totes les despeses de l’operació financera.

Tipus de despeses

En qualsevol préstec hipotecari hi ha diverses despeses vinculades a l’operació:

  • Taxació. S’ha de valorar el bé immoble per saber quin import es pot concedir de préstec.
  • Notari. Cal anar a un Notari a formalitzar la hipoteca. És un requisit exigit per al llei.
  • Registre de la Propietat. Cal inscriure la hipoteca al Registre de la Propietat. Cap entitat de crèdit no donarà els diners sense inscriure la hipoteca.
  • Gestoria. És habitual que les tasques de pagar els impostos, inscripció al Registre, etc. s’encomanin a una Gestoria, sempre és escollida per l’entitat de crèdit i sol ser una Gestoria vinculada al Banc.
  • Impostos. S’han de pagar impostos d’Actes Jurídics Documentats, que tributen en un 10%, aproximadament, de l’import del préstec. Això vol dir que d’un préstec de 100.000.€, 10.000.€ s’han de pagar d’impostos.

L’Impost d’Actes Jurídics Documentats, el vertader cavall de batalla

Cadascuna de les despeses té un cost mig aproximat de 200-300.€. A excepció de l’impost d’actes jurídics documentats, que al ser un percentatge sobre l’import del préstec, la quantia és elevada.

Això va fer que la sentència del Tribunal Suprem fos interessant si es podien reclamar els impostos, perquè volia dir que, de promig, fàcilment, es podrien arribar a reclamar 10.000.€ per hipoteca.

Algunes veus es van alçar concloent que la nul·litat a la que feia referència la Sentència del Tribunal Suprem, també afectava als impostos.

El responsable del pagament dels impostos

Des de Som Advocats sempre vam mantenir que els impostos no podrien reclamar-se.

Això és així perquè el fet que el Tribunal Suprem declarés la nul·litat de les previsions de la hipoteca, no comporta sense més que les despeses hagin de ser pagades per l’entitat, sinó que al ser nul·la la clàusula s’ha de recórrer a les previsions legals.

En aquest sentit, el RD Legislatiu 1/93 que aprova el text refós sobre l’impost d’actes jurídics documentats diu que l’obligat tributari és el prestatari. És a dir que segons la llei aplicable, qui ha de pagar l’impost derivat d’un préstec és aquell que el demana.

Per tant, al ser nul·les les previsions del préstec, s’ha de recórrer a la llei, i aquesta diu clarament que és el prestatari qui ha de fer el pagament dels impostos.

El que ha fet la Sentència del Tribunal Suprem, per tant, és reproduir el que diu la llei.

Criteri del Jutjat sobre els imports que es poden reclamar

Tant a Girona com Barcelona, el criteri seguit actualment pel Jutjat és que les despeses han de repartir-se al 50% entre el client i el banc, amb excepció de les despeses de Registre d ela Propietat, que s’atribueixen a l’entitat bancària al 100%. Per tant, y com que el client ha satisfet el 100%, pot reclamar els següents imports:

  • 50% de les despeses de Taxació.
  • 50% de les despeses de Notari.
  • 100% de les despeses de Registre de la Propietat.
  • 50% de les despeses de Gestoria.

Termini per reclamar

Si es fa la reclamació al Banc, aquest sol respondre, entre altres motius, que ha passat molt de temps des que es va formalitzar el préstec, i que ja no es pot reclamar. No obstant això no és cert, i sigui quina sigui la data de la hipoteca, es poden reclamar les despeses.

Documentació necessària per reclamar les despeses del préstec

Si hi hagués interès en reclamar les despeses pagades, caldrien les factures que es volen reclamar, i si es pot obtenir el justificant del seu pagament, millor, tot i que els justificants de pagament no són necessaris.

Canvis recents en relació a les despeses de Registre de la Propietat.

Fins no fa gaire s’havia vingut entenent que les despeses de Registre de la Propietat s’havien de repartir, també, al 50% entre banc i client.

No obstant, des de finals de 2018, el Tribunal Suprem ha imposat el criteri de que aquesta despesa sigui exclusivament atribuïda a l’entitat de crèdit.