El 28 de febrero de 2018, el Tribunal Suprem resolvió de forma determinante lo que muchos abogados ya veníamos afirmando: que el impuesto en la contratación de la hipoteca debía ser a cargo del cliente bancario.

Después de las cláusulas suelo, se abrió un nuevo frente contra las entidades de crédito. El Tribunal Supremo, el 25 de noviembre de 2015, resolvió que eran nulas las cláusulas de las hipotecas que imopnían al consumidor la obligación de asumir con todos los gastos de la operación financiera.

Tipos de gastos

En cualquier préstamo hipotecario hay varios gastos vinculados a la operación:

  • Tasación. Se ha de valorar el bien inmueble para saber qué importe se puede conceder de préstamo.
  • Notario. Hace falta ir a un Notario a formalizar la hipoteca. Es un requisito exigido por la ley.
  • Registro de la Propiedad. Es necesario inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Ninguna entidad de crédito dará el dinero del préstamo sin inscribir la hipoteca.
  • Gestoría. Es habitual que el pago de los impuestos, inscripción en el Registro, etc., se encarguen a una Gestoría, que siempre es escogida por la entidad de crédito y suele tener una vinculación con ella.
  • Impuestos. Deben pagarse impuestos de Actos Jurídicos Documentados, que tributan en un 10%, aproximadamente del importe del préstamo. Eso significa que de un préstamo de 100.000.€, 10.000.€ han de pagar-se como impuestos.

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el verdadero caballo de batalla

Cada uno d elos gastos tiene un coste medio aproximado de 200-300.€. A excepción del impuesto de actos jurídicos documentados, que al ser un porcentaje sobre el importe del préstamo, la cantidad es elevada.

Eso hizo que la sentencia del Tribunal Supremo fuera interesante si se podían reclamar los impuestos, porqué podía querer decir que, de promedio, fácilmente, se podrían llegar a reclamar 10.000.€ por hipoteca.

Algunas voces se alzaron concluyendo que la nulidad a la que hacía referencia la Sentencia del Tribunal Supremo también afectaba a los impuestos.

El responsable del pago de los impuestos

Desde Som Advocats siempre mantuvimos que los impuestos no podrían reclamarse.

Esto es así por qué el hecho que el Tribunal Supremo declarase la nulidad de las previsiones de la hipoteca, no comporta, sin más, que los gastos hayan de ser pagados por la entidad, si´no que al ser nula la cláusula se ha de recurrir a las previsiones legales.

En este sentido, el RD Legislativo 1/93 que aprueba el texto refundido sobre el impuesto de actos jurídicos documentados, dice que el obligado tributario es el prestatario. Es decir que, según la ley aplicable, quien hade pagar el impuesto derivado del préstamo es aquel quien lo pide.

Por lo tanto, al ser nulas las previsiones del préstamo, se ha de recurrir a la ley, y esta dice claramente que es el prestatario quien ha de hacer el pago de los impuestos.

Lo que ha hecho la Sentencia del Tribunal Supremo, por tanto, es reproducir lo que dice la ley.

Criterio del Juzgado sobre los importes que se pueden reclamar

Tanto en Girona como en Barcelona, el criterio seguido actualmente por el Juzgado es que los gastos han de repartirse al 50% entre el cliente y el banco, con excepción de los gastos de Registro de la Propiedad, que se atribuyen al banco al 100%. Por lo tanto, y puesto que el cliente ha satisfecho el 100%, puede reclamar los siguientes importes:

  • 50% de los gastos de Tasación.
  • 50% de los gastos de Notario.
  • 100% de los gastos de Registro de la Propiedad.
  • 50% de les gastos de Gestoría.

Plazo para reclamar

Si se hace la reclamación al Banco, este suele responder, entre otros motivos, que ha pasado mucho tiempo des de que se formalizó el préstamo, y ya no se puede reclamar. No obstante, esto no es cierto, y sea cual sea la fecha de la hipoteca, se pueden reclamar los gastos.

Documentación necesaria para reclamar los gastos del préstamo

Si hubiera interés en reclamar los gastos pagados, es necesario tener las facturas que se quieren reclamar, y si se pueden obtener los justificantes de su pago, mejor, aunque los justificantes de pago no son necesarios.

Cambios recientes en relación a los gastos del Registro de la Propiedad

Hasta no hace mucho se había venido entendiendo que los gastos de Registro de la Propiedad se debían repartir, también, al 50% entre banco y cliente.

No obstante, des de finales de 2018, el Tribunal Suprem ha impuesto el criterio de que este gasto sea exclusivamente atribuido a la entidad de crédito.